Grand Dossier : Comment payer moins d’impôts locaux ?

Comprendre les impôts locaux

 

Les impôts locaux se composent principalement de deux taxes :

• La taxe foncière, payée par tout propriétaire ou usufruitier d’un logement au 1ᵉʳ janvier de l’année (date limite de paiement en 2025 : le 20 octobre)
• La taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui ne concerne plus les résidences principales depuis 2023. (date limite de paiement en 2025 : le 15 décembre)

Ces impôts alimentent le budget des collectivités locales : communes, intercommunalités, départements.

 

La taxe foncière : les règles à connaître

 

Qui la paie ?

• Le propriétaire du logement (ou l’usufruitier) est redevable de la taxe foncière.
• Si le logement est loué, le propriétaire reste seul responsable du paiement.

Il ne peut la répercuter au locataire, sauf pour certaines taxes annexes comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

• En cas d’indivision, chaque héritier paie en proportion de sa part.
• Pour une construction neuve, la taxe s’applique à partir de l’année suivante.

 

Les exonérations et réductions possibles

 

Exonération totale pour les plus de 75 ans

Les propriétaires âgés de plus de 75 ans peuvent être exonérés totalement de la taxe foncière sur leur résidence principale si :

• Ils ont plus de 75 ans au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition,
• Leur logement est leur résidence principale,
• Leurs revenus ne dépassent pas un plafond fixé par le fisc : 12 679 € pour la première part de quotient familial, 3 386 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Cette exonération est automatique et s’applique même si la personne vit en établissement (EHPAD, maison de retraite), à condition que le logement reste libre de toute occupation.

Les bénéficiaires de certaines allocations (ASPA, ASI, AAH) peuvent également en profiter sans condition de revenus.

 

Plafonnement de la taxe foncière selon les revenus

 

Si vous ne remplissez pas les conditions d’exonération totale, il existe un plafonnement : la taxe foncière (hors TEOM) ne peut pas dépasser 50 % de vos revenus.

Pour en bénéficier, il faut :

• ne pas être redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI),
• avoir un revenu fiscal de référence inférieur à : 29 815 € pour une part, + 6 966 € pour la première demi-part, + 5 484 € pour les suivantes.

La demande se fait via le formulaire 2041-DPTF au centre des finances publiques.

 

Dégrèvement forfaitaire pour les 65-75 ans

 

Une réduction automatique de 100 € peut être appliquée sur la taxe foncière (hors TEOM) pour les contribuables âgés de 65 à 75 ans, sous conditions de ressources.

Les mêmes plafonds de revenus que pour l’exonération totale s’appliquent.

Bon à savoir : le plafonnement et le dégrèvement peuvent se cumuler.

 

La taxe d’habitation : un impôt qui subsiste pour les résidences secondaires

 

Depuis 2023, la taxe d’habitation ne concerne plus les résidences principales.

Elle reste cependant due pour :

• les résidences secondaires,
• et les logements vacants, notamment dans des communes comme Montpellier, Nîmes, Sète, Béziers ou Perpignan.

 

Comment être exonéré ou allégé ?

Vous louez votre logement toute l’année

S’il est loué en permanence, et que vous ne l’occupez jamais, ce n’est plus une résidence secondaire : la taxe d’habitation est alors à la charge du locataire.

Le logement est vacant contre votre gré

Vous pouvez demander une exonération si le logement est inhabitable (sinistre, gros travaux) ou si vous ne pouvez l’occuper pour des raisons indépendantes de votre volonté (hospitalisation, succession non réglée).

La demande doit être justifiée et adressée au centre des impôts.

Personnes âgées ou handicapées

Dans certains cas, les personnes modestes ou handicapées peuvent obtenir une exonération exceptionnelle, notamment si elles vivent désormais en maison de retraite et conservent leur ancien logement.

Décisions locales

Les communes peuvent voter :

• des exonérations temporaires (après travaux ou remise en location),
• ou au contraire, des majorations dans les zones dites “tendues”.

Renseignez-vous toujours en mairie ou sur impots.gouv.fr.

 

Autres leviers pour réduire vos impôts locaux

Investir dans un bien exonéré

Certains types de biens bénéficient de régimes fiscaux avantageux :

• Les monuments historiques : exonération partielle ou totale de taxe foncière si le bien est ouvert au public au moins 50 jours par an. La demande se fait avant le 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.
• Les logements conventionnés avec l’ANAH : exonération temporaire (15 à 20 ans) si vous louez à un locataire modeste, avec un loyer plafonné. L’exonération dépend d’une délibération locale.

 

Le dispositif B.R.S (Bail Réel Solidaire)

Ce dispositif permet aux ménages modestes d’acheter leur logement à prix réduit, en louant le terrain à un organisme foncier solidaire.

Certaines communes, dont Sète, Montpellier, Nîmes et Perpignan, peuvent accorder un abattement jusqu’à 30 % de la taxe foncière.

 

Déclaration de vacance ou travaux écologiques

Un logement vacant ou en rénovation énergétique peut ouvrir droit à des exonérations temporaires. Certaines communes encouragent les propriétaires à réaliser des travaux d’efficacité énergétique, avec des allégements à la clé.

 

Contester la valeur locative cadastrale

La base de calcul de la taxe foncière est la valeur locative cadastrale. Si elle semble surestimée, vous pouvez contester son montant auprès de votre centre des impôts fonciers. Des erreurs de surface, de confort ou d’usage peuvent justifier une révision.

 

Dernier recours : la stratégie du lieu de résidence

Les taux d’imposition varient fortement selon les territoires. Changer de commune — ou de résidence principale — peut donc avoir un impact direct sur vos impôts locaux.

Attention cependant : pour qu’un logement soit considéré comme résidence principale, il faut y vivre au moins huit mois par an, sauf cas de force majeure (obligations professionnelles, santé, etc.).

 

En conclusion

 

Réduire ses impôts locaux n’est pas une question de chance, mais de connaissance et de vigilance. Entre exonérations automatiques, dispositifs sur demande et décisions communales, de nombreuses pistes existent pour alléger la facture.

Le mieux est encore de vérifier chaque année votre avis d’imposition, de vous informer auprès de votre centre des finances publiques, ou de solliciter un conseiller fiscal.  

Bien informé, chaque contribuable peut faire valoir ses droits et payer le juste montant de ses impôts locaux — ni plus, ni moins.

 

A propos de l’UFC Que-Choisir de Sète

 

Vous pouvez aussi prendre contact auprès de l'antenne UFC Que-Choisir la plus proche de chez vous.

L’UFC-Que Choisir est une association créée en 1951 avec une mission : informer, conseiller et défendre les consommateurs. Que ce soit pour le logement, les assurances, la santé ou d’autres sujets, ils sont là pour vous aider !

 À Sète, l’UFC-Que Choisir du Bassin de Thau est joignable :

• Par téléphone au 04 30 41 53 30
• ou par mail contact@sete.ufcquechoisir.fr

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• Lundi après-midi : 14h - 16h30
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Des permanences sont aussi organisées à Agde, Mèze, Balaruc-les-Bains, Poussan et Frontignan. Profitez-en pour poser toutes vos questions !